Вид разрешённого использования земельного участка
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это установленный законом перечень целей, для которых можно использовать конкретный земельный участок: строить жильё, вести сельское хозяйство, размещать торговый объект и так далее.
Что это
Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) — это юридически закреплённый перечень допустимых способов использования конкретного участка земли. ВРИ определяет, что именно можно делать на участке: строить индивидуальный жилой дом, разбивать огород, открывать магазин или возводить промышленный объект. Он фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и является обязательным атрибутом каждого земельного участка в России. Использовать землю вопреки установленному ВРИ — административное правонарушение.
Зачем это нужно
ВРИ — инструмент территориального планирования. Государство через него регулирует, как застраивается и используется земля: чтобы рядом с жилыми кварталами не появлялись заводы, а сельскохозяйственные угодья не застраивались торговыми центрами. Для собственника и покупателя ВРИ критически важен: он напрямую влияет на то, что можно построить, какой бизнес открыть и какова рыночная стоимость участка. Например, участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) стоит дороже аналогичного участка с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) за пределами населённого пункта, потому что на нём можно официально зарегистрироваться по месту жительства.
Как это работает
Все ВРИ систематизированы в Классификаторе видов разрешённого использования, утверждённом приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года. Классификатор делит виды использования на три группы: основные, вспомогательные и условно разрешённые. Основные ВРИ собственник вправе выбирать самостоятельно без дополнительных согласований — достаточно подать заявление в орган местного самоуправления. Условно разрешённые требуют публичных слушаний и решения местной администрации. Вспомогательные ВРИ применяются только вместе с основным или условно разрешённым и уточняют его: например, парковка при торговом центре. Конкретный перечень допустимых ВРИ для каждой территории устанавливается Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета.
Примеры
- Участок с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) — можно строить дом высотой до 3 надземных этажей для одной семьи и прописываться в нём.
- Участок с ВРИ «Ведение огородничества» (код 13.1) — разрешено выращивать овощи и ягоды, ставить теплицу или сарай, но капитальный жилой дом строить нельзя.
- Участок с ВРИ «Магазины» (код 4.4) — можно возводить торговые объекты площадью до 5 000 кв. м.
- Участок с ВРИ «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0) — предназначен для растениеводства, животноводства, пашни; жилое строительство, как правило, не допускается.
- Участок с ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4.7) — разрешено строить гостиницы, хостелы, апарт-отели.
Связанные понятия
- Категория земель — более широкая классификация: земли населённых пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и др. ВРИ устанавливается внутри категории.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — муниципальный документ, где прописаны допустимые ВРИ для каждой территориальной зоны.
- Территориальная зона — часть территории муниципалитета с единым режимом использования (жилая, производственная, рекреационная и т. д.).
- ЕГРН — реестр, в котором хранятся сведения об установленном ВРИ конкретного участка.
- Смена ВРИ — административная процедура изменения разрешённого использования участка через орган местного самоуправления или Росреестр.
Частые ошибки
Распространённое заблуждение — считать, что ВРИ можно игнорировать, если «земля в собственности». Собственность не даёт права использовать участок как угодно: штраф за нецелевое использование по статье 8.8 КоАП РФ для физических лиц составляет от 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Ещё одна ошибка — путать ВРИ с категорией земель. Это разные уровни регулирования: категория задаёт общий режим, ВРИ — конкретные допустимые действия внутри него. Наконец, покупатели нередко не проверяют ВРИ перед сделкой и обнаруживают уже после покупки, что на участке нельзя строить задуманный объект. Выписку из ЕГРН с указанием ВРИ стоит запрашивать до подписания договора.