Постановка на кадастровый учёт

Что это

Постановка на кадастровый учёт — это процедура внесения сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), которую ведёт Росреестр. После постановки объект получает уникальный кадастровый номер — цифровой идентификатор, который не меняется на протяжении всего существования объекта. До этого момента дом, земельный участок или квартира юридически «не существуют»: их нельзя продать, подарить, заложить или застраховать. Процедура регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующим с 2017 года.

Зачем это нужно

Кадастровый учёт — это способ государства фиксировать, что именно и где находится на территории страны. Без учёта невозможно определить границы участка, рассчитать налог на имущество, получить разрешение на строительство или оформить ипотеку. Для собственника это защита: если границы участка внесены в ЕГРН, соседи не смогут «подвинуть» забор и оспорить площадь. Для государства — прозрачность рынка недвижимости и корректное налогообложение. До введения единой системы учёта в России существовали параллельные реестры — кадастровый и реестр прав, — что порождало путаницу и споры. С 2017 года они объединены в ЕГРН.

Как это работает

Процедура проходит в несколько шагов. Сначала нужно заказать технический план (для зданий и помещений) или межевой план (для земельных участков) у кадастрового инженера — это аттестованный специалист, реестр которых есть на сайте Росреестра. Затем документы подаются в Росреестр: лично через МФЦ, онлайн через портал Госуслуг или через нотариуса. Срок постановки на учёт — 5 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр и 7 рабочих дней через МФЦ. Если одновременно регистрируется право собственности, сроки увеличиваются до 10–12 рабочих дней. Госпошлина за постановку на учёт без одновременной регистрации права не взимается, но за регистрацию права собственности физлицо платит 2 000 рублей.

Примеры

Застройщик сдал новый жилой дом: до постановки на кадастровый учёт дольщики не могут оформить право собственности на квартиры, даже если уже получили ключи.
Владелец земельного участка в СНТ хочет его продать: без кадастрового учёта и установленных границ сделка невозможна — покупатель не сможет зарегистрировать право собственности.
Собственник построил баню на своём участке: чтобы объект не признали самостроем и не снесли по решению суда, нужно поставить его на учёт и зарегистрировать право.
Муниципалитет формирует новый земельный участок под школу: без кадастрового учёта участок нельзя передать в аренду или собственность.
После раздела квартиры между наследниками каждая из новых долей оформляется как отдельный объект — это тоже требует постановки на учёт.

Связанные понятия

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — база данных, в которую вносятся сведения об объектах и правах на них.
Кадастровый номер — уникальный цифровой идентификатор объекта в формате АА:ВВ:CCCCCC:КК.
Технический план — документ, описывающий характеристики здания или помещения, необходимый для постановки на учёт.
Межевой план — документ с описанием границ земельного участка, составляемый кадастровым инженером.
Кадастровый инженер — аттестованный специалист, имеющий право составлять документы для кадастрового учёта.
Регистрация права собственности — процедура, которая часто проводится одновременно с кадастровым учётом.

Частые ошибки и мифы

Главный миф: «объект стоит на кадастровом учёте, значит, я — собственник». Это не так. Кадастровый учёт фиксирует факт существования объекта, а регистрация права — кому он принадлежит. Это разные записи в ЕГРН, и одна не заменяет другую. Ещё одна распространённая ошибка — думать, что старый технический паспорт БТИ заменяет технический план. Не заменяет: с 2013 года для кадастрового учёта нужен именно технический план, подготовленный аттестованным кадастровым инженером. Наконец, многие откладывают учёт построенных объектов годами — это рискованно: незарегистрированный дом могут признать самовольной постройкой, что грозит сносом за счёт владельца.