Кадастровый учёт

Что это

Кадастровый учёт — это процедура, при которой сведения об объекте недвижимости (земельном участке, доме, квартире, здании) вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. После постановки на учёт объекту присваивается уникальный кадастровый номер — своего рода «паспорт» в системе государственного реестра. Именно этот номер позволяет однозначно идентифицировать объект среди миллионов других по всей стране. Без кадастрового учёта объект не имеет юридического статуса: его нельзя продать, подарить, заложить в банке или официально застраховать.

Зачем это нужно

До 2008 года в России существовал отдельный кадастр земельных участков и отдельный технический учёт зданий — это порождало путаницу и двойные записи. С принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» систему начали объединять, а с 2017 года кадастровый учёт и регистрация прав окончательно слились в единую процедуру в рамках ЕГРН (закон № 218-ФЗ). Государству кадастровый учёт нужен для налогообложения, планирования территорий и контроля за использованием земли. Собственнику — чтобы защитить свои права: задокументированные границы участка не позволят соседу «передвинуть» забор, а банк не выдаст ипотеку на квартиру без кадастрового номера.

Как это работает

Процедура проходит через Росреестр — федеральный орган, который ведёт ЕГРН. Заявление можно подать лично в МФЦ, через портал Госуслуг или сайт Росреестра. Основной документ для постановки на учёт — межевой план (для земельных участков) или технический план (для зданий и помещений). Их готовят кадастровые инженеры — аттестованные специалисты, внесённые в государственный реестр. Срок рассмотрения заявления — 5 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр или 7 дней через МФЦ. Если одновременно проводится регистрация права собственности, срок увеличивается до 10–12 рабочих дней. Госпошлина за сам кадастровый учёт не взимается, но услуги кадастрового инженера оплачиваются отдельно.

Примеры

• Застройщик сдал новостройку — каждая квартира ставится на кадастровый учёт, после чего дольщики могут оформить право собственности.
• Владелец разделил земельный участок на два: оба новых участка нужно поставить на учёт, а исходный — снять с учёта.
• Собственник сделал пристройку к дому: изменились площадь и конфигурация — необходимо внести изменения в ЕГРН через новый технический план.
• Банк отказал в ипотеке на загородный дом, потому что строение не было поставлено на кадастровый учёт и юридически считалось несуществующим.
• Садовый участок в СНТ не имел чётких границ в реестре — после межевания и постановки на учёт собственник смог продать его по рыночной цене.

Связанные понятия

• ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — база данных, в которой хранятся все сведения об объектах и правах на них.
• Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта в формате АА:ВВ:CCCCCC:КК.
• Межевой план — документ, фиксирующий границы земельного участка; основание для постановки участка на учёт.
• Технический план — документ с характеристиками здания или помещения, который составляет кадастровый инженер.
• Кадастровая стоимость — оценка объекта государством; влияет на размер налога на имущество и земельного налога.
• Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, ведущий ЕГРН и осуществляющий кадастровый учёт.

Частые мифы

Миф первый: «Раз я плачу налог на участок, значит, он уже стоит на учёте». Не обязательно — налог может начисляться по устаревшим данным БТИ, а в ЕГРН объект при этом отсутствует или числится без координат границ. Миф второй: «Кадастровый учёт и регистрация права — одно и то же». Это разные действия, хотя с 2017 года их можно провести одновременно одним заявлением. Учёт фиксирует характеристики объекта, регистрация — кто им владеет. Миф третий: «Старый дом, построенный до 1990-х, автоматически учтён». Нет: объекты, возведённые до введения современного кадастра, нередко отсутствуют в ЕГРН или имеют неточные сведения — их нужно ставить на учёт заново с помощью технического плана.