Кадастровая стоимость

Что это

Кадастровая стоимость — это официальная денежная оценка объекта недвижимости, установленная государством и внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она рассчитывается не для купли-продажи, а для фискальных целей: налогов, пошлин, штрафов и сборов. Кадастровая стоимость может быть как ниже рыночной — особенно в регионах с медленным ростом цен, — так и выше, если оценка проводилась в период ценового пика. Именно от неё зависит, сколько вы платите государству за владение квартирой, домом или земельным участком.

Зачем это нужно

До 2015 года налог на имущество рассчитывался от инвентаризационной стоимости — устаревшей советской методики, которая давала смехотворно низкие суммы. Трёхкомнатная квартира в центре Москвы могла стоить по документам 300 000 рублей, и налог с неё был копеечным. Государство перешло на кадастровую стоимость, чтобы приблизить налоговую базу к реальности и увеличить поступления в бюджет. С 2020 года все регионы России обязаны использовать именно кадастровую стоимость для расчёта налога на имущество физических лиц. Помимо налогов, она влияет на нотариальные пошлины при наследовании, размер госпошлины при дарении и на некоторые судебные расчёты.

Как это работает

Кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ) по заказу региональных властей — не реже одного раза в четыре года, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года. Оценщики используют метод массовой оценки: анализируют характеристики объекта (площадь, год постройки, материал стен, этаж, местоположение) и сравнивают с рыночными данными по аналогичным объектам. Индивидуальный осмотр квартиры при этом не проводится — отсюда и погрешности. Итоговая стоимость фиксируется в ЕГРН, и именно её видно в выписке из реестра или на сайте Росреестра. Узнать кадастровую стоимость своего объекта можно бесплатно: через сайт Росреестра по кадастровому номеру или через портал Госуслуг.

Примеры применения

• Налог на имущество физических лиц: ставка от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости в зависимости от типа объекта и региона. Для квартиры кадастровой стоимостью 6 млн рублей налог составит около 6 000 рублей в год при ставке 0,1%.
• Земельный налог: рассчитывается как процент от кадастровой стоимости участка — обычно 0,3% для земель под ИЖС и 1,5% для коммерческих участков.
• Налог при продаже недвижимости: если цена в договоре купли-продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая доначислит НДФЛ исходя из кадастровой, а не договорной суммы.
• Нотариальные пошлины при наследовании: рассчитываются от кадастровой стоимости объекта, если наследник выбирает её как базу (вместо рыночной или инвентаризационной).
• Аренда государственной и муниципальной земли: во многих регионах арендная плата привязана к кадастровой стоимости участка.

Связанные понятия

• Рыночная стоимость — цена, по которой объект реально продаётся на открытом рынке между независимыми сторонами.
• ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — база данных, где хранятся сведения об объектах и их кадастровая стоимость.
• Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта недвижимости в реестре.
• Инвентаризационная стоимость — устаревший показатель оценки БТИ, который применялся до перехода на кадастровую систему.
• Оспаривание кадастровой стоимости — процедура пересмотра оценки через комиссию при Росреестре или суд, если собственник считает её завышенной.

Частые мифы

Миф первый: кадастровая стоимость — это и есть рыночная цена. Нет: массовая оценка не учитывает состояние ремонта, вид из окна, конкретных соседей и десятки других факторов, которые важны покупателю. Разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью в 20–40% — норма. Миф второй: оспорить кадастровую стоимость невозможно. На самом деле это стандартная процедура: нужно заказать независимую рыночную оценку у сертифицированного оценщика и подать заявление в комиссию при региональном управлении Росреестра или сразу в суд. Многие собственники успешно снижают оценку и экономят на налогах. Миф третий: кадастровая стоимость не меняется. Она пересматривается по графику, а внеплановая переоценка возможна при существенном изменении рынка.