Кадастровая ошибка

Что это

Кадастровая ошибка — это недостоверные сведения об объекте недвижимости, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и не соответствуют фактическим характеристикам объекта. Ошибка может касаться площади, границ земельного участка, адреса, категории земель или вида разрешённого использования. В отличие от технической ошибки (опечатки регистратора), кадастровая ошибка возникает из-за неверных данных, изначально поданных при постановке объекта на учёт — чаще всего из-за некорректных замеров или расчётов в межевом плане.

Зачем это нужно знать

Кадастровые ошибки напрямую влияют на сделки с недвижимостью, налоги и споры с соседями. Если в ЕГРН указана неверная площадь участка, кадастровая стоимость будет рассчитана неправильно — а значит, и налог на имущество окажется завышен или занижен. Ошибка в границах участка может привести к тому, что часть вашей земли юридически «накладывается» на соседний участок, и тогда продать или заложить такую недвижимость практически невозможно. Именно поэтому проверять данные ЕГРН перед покупкой недвижимости — обязательный шаг.

Как это работает

Кадастровые ошибки делятся на два типа по происхождению. Первый — ошибка в документах-основаниях: неверные данные попали в ЕГРН из межевого плана, технического плана или акта обследования, подготовленного кадастровым инженером. Второй — реестровая ошибка (термин закреплён в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 2017 года): сведения воспроизведены в реестре именно такими, какими их передал инженер, но сами исходные данные были неверны. Исправление происходит тремя путями: по заявлению правообладателя с приложением исправленных документов, по решению суда (если стороны не договорились), либо по инициативе Росреестра — если ошибка очевидна и не затрагивает интересы третьих лиц. Срок исправления по заявлению — до 5 рабочих дней.

Примеры

• Кадастровый инженер при межевании в 2010 году использовал устаревшую систему координат МСК вместо актуальной ГСК-2011 — границы участка в реестре сдвинуты относительно реальных на несколько метров.
• В техническом плане квартиры указана площадь 54 кв. м, хотя по факту после перепланировки она составляет 61 кв. м — собственник переплачивает налог или, наоборот, рискует получить претензии при продаже.
• Границы двух соседних участков в ЕГРН пересекаются: при постановке на учёт второго участка инженер не учёл уже зарегистрированные координаты первого. Оба владельца не могут провести сделки до устранения наложения.
• Земельному участку в реестре присвоена категория «земли промышленности», хотя фактически он относится к «землям населённых пунктов» — это блокирует строительство жилого дома.
• Адрес объекта в ЕГРН не совпадает с почтовым адресом после переименования улицы — банк отказывает в ипотеке из-за несоответствия документов.

Связанные понятия

• ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — база данных, где хранятся сведения об объектах и их правообладателях
• Техническая ошибка — опечатка или описка, допущенная сотрудником Росреестра при внесении данных; исправляется проще и быстрее кадастровой
• Межевой план — документ, подготовленный кадастровым инженером для уточнения или установления границ земельного участка
• Кадастровый инженер — специалист с аттестатом, имеющий право проводить кадастровые работы и подписывать межевые и технические планы
• Кадастровая стоимость — стоимость объекта, рассчитанная государством на основе данных ЕГРН; используется для расчёта налогов
• Реестровая ошибка — официальный термин из 218-ФЗ, обозначающий воспроизведённую в ЕГРН ошибку из документов-оснований

Частые мифы

Миф первый: «Если ошибка в ЕГРН, Росреестр обязан исправить её сам и бесплатно в любом случае». На практике Росреестр исправляет ошибку по своей инициативе только тогда, когда это не затрагивает права третьих лиц. Если ошибка спорная — придётся подавать заявление и, возможно, идти в суд. Миф второй: «Кадастровая ошибка — это проблема только для продавца». Покупатель, не проверивший выписку из ЕГРН и публичную кадастровую карту перед сделкой, получает объект с ошибкой в наследство и разбирается с ней уже за свой счёт.