Кадастровая деятельность

Что это

Кадастровая деятельность — это профессиональная деятельность кадастрового инженера по подготовке документов, необходимых для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учёт или внесения изменений в уже существующие сведения. Результатом такой работы становятся межевой план, технический план или акт обследования — документы, которые описывают объект с точки зрения его характеристик, границ и местоположения. Без этих документов невозможно зарегистрировать право собственности, продать, подарить или заложить недвижимость.

Зачем это нужно

Государство ведёт единый реестр всей недвижимости в стране — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чтобы объект попал в этот реестр, его нужно точно описать: установить границы, измерить площадь, зафиксировать адрес и назначение. Именно для этого и существует кадастровая деятельность. До 2008 года функции кадастрового учёта были размыты между разными ведомствами, но с принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» появилась единая система и профессия кадастрового инженера. С 2017 года кадастровый учёт и регистрация прав объединены в рамках закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как это работает

Процесс кадастровой деятельности выглядит следующим образом:

Собственник или застройщик заключает договор подряда с кадастровым инженером — физическим лицом, имеющим аттестат и состоящим в саморегулируемой организации (СРО).
Инженер выезжает на объект, проводит геодезические измерения или обследование здания, собирает исходные документы (правоустанавливающие бумаги, проектную документацию).
На основе полученных данных готовится итоговый документ: межевой план — для земельных участков, технический план — для зданий и помещений, акт обследования — при прекращении существования объекта.
Готовый документ передаётся в Росреестр — напрямую или через МФЦ — для постановки на кадастровый учёт и регистрации прав.
Росреестр вносит сведения в ЕГРН и выдаёт выписку, подтверждающую учёт объекта.

Примеры

Владелец земельного участка хочет его продать, но границы нигде не зафиксированы — кадастровый инженер проводит межевание и готовит межевой план.
Застройщик сдал жилой дом: чтобы дольщики смогли оформить квартиры в собственность, инженер составляет технический план на каждое помещение.
Собственник снёс старый сарай и хочет снять его с учёта — инженер выезжает на место, фиксирует отсутствие объекта и составляет акт обследования.
Дачник оформляет садовый дом по «дачной амнистии» — без выезда на объект невозможно: технический план обязателен даже для упрощённой процедуры.
Компания арендует часть здания под офис — для регистрации долгосрочной аренды нужен технический план на выделенное помещение.

Связанные понятия

Кадастровый инженер — специалист, имеющий право вести кадастровую деятельность.
ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — база данных, куда вносятся сведения об объектах.
Межевой план — документ, описывающий границы земельного участка.
Технический план — документ, описывающий здание, сооружение или помещение.
Кадастровый учёт — процедура внесения сведений об объекте в ЕГРН.
Росреестр — федеральный орган, ведущий ЕГРН и осуществляющий кадастровый учёт.

Частые заблуждения

Многие путают кадастровую деятельность с оценочной: кадастровый инженер не определяет рыночную или кадастровую стоимость объекта — это задача оценщика или государственных органов. Также распространено мнение, что межевание делается «один раз и навсегда»: если границы участка уточнялись до 2008 года по старым нормам точности, Росреестр может потребовать повторное межевание при совершении сделки. Ещё один миф — что кадастровый учёт автоматически означает регистрацию права собственности: это два разных действия, хотя с 2017 года их можно подать одновременно.