Разрешение на строительство

Что это

Разрешение на строительство — это административный документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и даёт застройщику законное право возводить, реконструировать или сносить объект капитального строительства. В России порядок его получения регулируется статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ. Без этого документа любые работы по возведению капитальных объектов считаются самовольным строительством — со всеми вытекающими последствиями вплоть до сноса за счёт владельца.

Зачем это нужно

Разрешение защищает сразу несколько сторон. Государство через него контролирует, что здание не нарушает нормы безопасности, не перегружает инфраструктуру и не мешает соседям. Банк, выдающий ипотеку или проектное финансирование, проверяет наличие разрешения как базовое условие сделки. Покупатель квартиры в новостройке через него убеждается, что дом строится легально. Наконец, сам застройщик получает защиту: без разрешения зарегистрировать право собственности на объект практически невозможно, а продать или заложить такую недвижимость — тем более.

Как это работает

Процедура получения выглядит так: застройщик собирает пакет документов и подаёт заявление в уполномоченный орган — как правило, в местную администрацию или региональный комитет по градостроительству. В Москве этим занимается Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Срок рассмотрения по закону — 7 рабочих дней для большинства объектов. Разрешение выдаётся на конкретный срок: для индивидуального жилого дома — 10 лет, для многоквартирного — по сроку, указанному в проекте. Если стройка затянулась, разрешение можно продлить, но не позднее чем за 60 дней до его истечения.

Какие документы нужны

Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — выдаётся бесплатно через МФЦ или портал госуслуг.
Проектная документация: пояснительная записка, схема планировочной организации участка, архитектурные решения, конструктивные решения и другие разделы согласно Постановлению Правительства РФ №87.
Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации — требуется для объектов, не относящихся к ИЖС.
Согласие всех правообладателей объекта, если речь идёт о реконструкции.

Примеры

Девелопер получает разрешение на строительство жилого комплекса из трёх башен — только после этого он вправе открывать продажи по договорам долевого участия (214-ФЗ).
Владелец участка в СНТ хочет построить дом для постоянного проживания. Если участок предназначен для ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта, вместо разрешения достаточно уведомления об начале строительства — упрощённый порядок действует с 2018 года.
Компания реконструирует старый заводской корпус под офисный центр. Поскольку меняются несущие конструкции и этажность, требуется полноценное разрешение на реконструкцию.
Застройщик нарушил сроки и не успел достроить объект за отведённые годы — он подаёт заявление о продлении разрешения с обоснованием причин задержки.
Банк отказывает в проектном финансировании строительства торгового центра, потому что разрешение на строительство ещё не получено: это стандартное требование большинства кредитных организаций.

Связанные понятия

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — документ с параметрами застройки, без которого разрешение не выдадут.
Проектная документация — технический проект объекта, который проходит экспертизу перед выдачей разрешения.
Государственная экспертиза — обязательная проверка проекта для объектов выше определённых параметров.
Уведомление о начале строительства — упрощённая альтернатива разрешению для ИЖС и садовых домов.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — следующий после разрешения на строительство документ, без которого нельзя зарегистрировать право собственности.
Самовольная постройка — объект, возведённый без разрешения или с нарушением градостроительных норм.

Частые мифы

Миф первый: «Для дачного домика разрешение не нужно никогда». Это не совсем так. С августа 2018 года для ИЖС и садовых домов действует уведомительный порядок — разрешение в классическом виде не требуется, но уведомить администрацию о начале и завершении строительства всё равно нужно. Миф второй: «Если дом уже стоит, разрешение можно оформить задним числом». Легализовать самострой через суд возможно, но это долго, дорого и не гарантирует результата: суд вправе обязать снести постройку. Миф третий: «Разрешение выдают автоматически». На практике отказы случаются — чаще всего из-за несоответствия проекта виду разрешённого использования участка или нарушения отступов от границ.