Государственный кадастр недвижимости

Что это

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — федеральная информационная система учёта объектов недвижимости на территории России, в которой фиксируются их уникальные характеристики: местоположение, площадь, границы, назначение и кадастровый номер. Каждому объекту присваивается уникальный кадастровый номер — например, 77:01:0001001:123, — по которому его можно найти в базе. С 2017 года ГКН объединён с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в единую систему — ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которую ведёт Росреестр. Несмотря на это, термин «кадастр» по-прежнему активно используется в законодательстве и профессиональной среде.

Зачем это нужно

До появления единого кадастра сведения об объектах недвижимости были разрознены: часть хранилась в БТИ, часть — в земельных комитетах, часть — вообще нигде. Это порождало споры о границах участков, двойные продажи и налоговый хаос. ГКН решил эту проблему: государство получило единую базу для налогообложения (кадастровая стоимость — основа расчёта налога на имущество и земельного налога), а граждане и бизнес — прозрачный инструмент проверки объектов перед сделками. Закон о государственном кадастре недвижимости был принят в 2007 году (№ 221-ФЗ), а сама система заработала в полную силу к 2013 году.

Как это работает

Сведения в кадастр вносятся по заявлению правообладателя или уполномоченных органов. Процедура называется кадастровым учётом. Чтобы поставить объект на учёт, нужен технический план (для зданий и помещений) или межевой план (для земельных участков) — их готовят кадастровые инженеры, имеющие аттестат Росреестра. После проверки документов объекту присваивается кадастровый номер и вносятся его характеристики. Данные из кадастра общедоступны: любой человек может запросить выписку из ЕГРН через сайт Росреестра, МФЦ или портал Госуслуг — платно или бесплатно в зависимости от типа сведений.

Примеры применения

Покупка квартиры: покупатель заказывает выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что продавец — реальный собственник, а на объекте нет обременений (ипотеки, ареста).
Расчёт налога: налоговая инспекция использует кадастровую стоимость из реестра для начисления налога на имущество физических лиц и земельного налога.
Споры о границах: соседи не могут договориться, где проходит граница участков — кадастровые данные и межевой план становятся главным доказательством в суде.
Оформление ипотеки: банк проверяет кадастровый номер и характеристики объекта, прежде чем одобрить кредит под залог недвижимости.
Строительство: застройщик ставит на кадастровый учёт новый многоквартирный дом и каждую квартиру в нём — без этого жильцы не смогут зарегистрировать право собственности.

Связанные понятия

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — система, объединившая ГКН и ЕГРП с 1 января 2017 года.
Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта недвижимости в реестре.
Кадастровая стоимость — оценка объекта государством, используемая для налогообложения; может отличаться от рыночной.
Кадастровый инженер — специалист с аттестатом Росреестра, который готовит технические и межевые планы для постановки объектов на учёт.
Межевание — процедура установления и закрепления границ земельного участка, результаты которой вносятся в кадастр.
Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, ведущий ЕГРН и осуществляющий кадастровый учёт.

Частые заблуждения

Многие считают, что кадастровая стоимость равна рыночной — это не так. Кадастровая стоимость определяется массовым методом оценки раз в несколько лет и нередко расходится с реальными ценами на рынке в большую или меньшую сторону. Если кажется, что она завышена и из-за этого налог несправедливо высок, её можно оспорить — через комиссию при Росреестре или в суде. Ещё одно распространённое заблуждение: раз объект есть в кадастре, значит, право собственности на него зарегистрировано. На самом деле кадастровый учёт и регистрация права — разные процедуры. Объект может стоять на учёте, но право на него ещё не оформлено, и наоборот.