ЕГРН — что это такое и зачем нужен реестр

Что это

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это федеральная информационная система, в которой Росреестр фиксирует все юридически значимые сведения об объектах недвижимости на территории России: квартирах, домах, земельных участках, нежилых помещениях и объектах незавершённого строительства. Реестр объединяет два ранее существовавших источника — ЕГРП (реестр прав) и ГКН (кадастр недвижимости) — и с 1 января 2017 года работает как единая система на основании Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Запись в ЕГРН — это единственное официальное подтверждение права собственности в России: бумажные свидетельства о собственности упразднены именно с этого момента.

Зачем это нужно

До появления единой системы информация о правах на недвижимость и её технических характеристиках хранилась в разных ведомствах и нередко расходилась. Покупатель квартиры мог не знать о залоге или аресте, наложенном судом буквально накануне сделки. ЕГРН решает эту проблему: любой человек может запросить выписку и узнать актуального собственника, наличие ипотеки, ареста или сервитута, кадастровую стоимость и площадь объекта. Это делает рынок недвижимости прозрачнее и снижает риск мошенничества при купле-продаже.

Как это работает

Реестр ведёт Росреестр — федеральный орган исполнительной власти. Данные вносятся при регистрации сделок, постановке объекта на кадастровый учёт, наложении обременений судом или банком. Получить сведения из ЕГРН можно через выписку — электронную или бумажную. Основные виды выписок:

Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах — показывает собственника, площадь, кадастровый номер, обременения.
Выписка о переходе прав — история всех владельцев объекта с датами.
Выписка о кадастровой стоимости — используется для расчёта налога на имущество.
Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве — актуальна при покупке новостройки.
Справка о лицах, получивших сведения об объекте — можно узнать, кто запрашивал информацию о вашей недвижимости.

Электронную выписку можно заказать на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. Стоимость для физических лиц — от 290 до 870 рублей в зависимости от вида выписки (актуально на 2024 год). Электронный документ с усиленной квалифицированной подписью имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.

Примеры применения

Перед покупкой квартиры покупатель заказывает выписку и видит, что объект находится в залоге у банка — это сигнал уточнить условия сделки или отказаться от неё.
Нотариус при оформлении наследства запрашивает сведения из ЕГРН, чтобы установить полный состав имущества умершего.
Банк перед выдачей ипотеки проверяет объект через ЕГРН: нет ли других залогов, соответствует ли площадь заявленной.
Арендатор коммерческого помещения проверяет, действительно ли арендодатель является собственником, а не субарендатором без права сдачи.
Гражданин через сервис «Мои объекты» на Госуслугах видит все объекты недвижимости, зарегистрированные на его имя, и может отследить попытки мошеннической регистрации.

Связанные понятия

Росреестр — федеральный орган, ведущий ЕГРН.
Кадастровый номер — уникальный идентификатор объекта в реестре, формат: XX:XX:XXXXXXX:XX.
Кадастровая стоимость — оценка объекта государством, влияет на налог на имущество и НДФЛ при продаже.
Обременение — ограничение права собственника: ипотека, арест, сервитут, рента.
ДДУ (договор долевого участия) — регистрируется в ЕГРН и защищает дольщика от двойных продаж.
МФЦ — точка приёма документов для регистрации прав и постановки на кадастровый учёт.

Частые заблуждения

Миф первый: «Если есть старое свидетельство о собственности, выписка не нужна». Это неверно — свидетельства упразднены в 2016 году и не отражают актуальное состояние прав. Арест или ипотека, наложенные после выдачи свидетельства, в нём не появятся, а в выписке — будут. Миф второй: «Данные в ЕГРН обновляются мгновенно». На практике регистрация занимает от 3 до 9 рабочих дней в зависимости от типа сделки и способа подачи документов, поэтому выписку стоит заказывать максимально близко к дате сделки. Миф третий: «Выписку может получить только собственник». Базовые сведения об объекте — открытые, их вправе запросить любое физическое или юридическое лицо.